Certains connaissent peut-être déjà le RAP, le régime d’accession à la propriété. C’est un programme qui a été mis en place par le gouvernement en février 1992 comme mesure temporaire. Le gouvernement n’a jamais aboli le programme depuis.
***Plusieurs personnes ne remboursent pas leur cotisation dans les délais et doivent payer des pénalités salées au gouvernement[1]. C’est peut-être parce que c’est rentable que le programme est toujours en vigueur! Pour profiter au maximum du programme, il est donc important de rembourser dans les délais (15 ans).
Voici le fonctionnement du RAP (ensuite j’explique la stratégie «magique») :
Tout d’abord, vous devez être admissible au RAP. Vous pourrez alors retirez jusqu’à 25 000$ de vos REER sans payer d’impôt. Les fonds peuvent servir à toute fin qui pourra vous aider à compléter votre acquisition (mise de fonds, remboursement de prêt, carte de crédit, etc.). Évidemment, ce n’est pas la majorité des gens qui ont 25 000$ de REER avant d’acheter leur première maison/condo! Et, vous verrez que même ceux qui l’ont devraient opter pour la stratégie «magique».
Critères d’admissibilité[2] :
| - Vous devez être considéré comme l’acheteur d’une première maison. Pour cela, vous ne devez pas avoir été propriétaire, ou vécu maritalement avec une personne qui était propriétaire de sa résidence principale, depuis 5 ans. |
| - Vous faites un retrait pour acquérir une habitation pour une personne handicapée |
De plus, toutes les conditions suivantes doivent être remplies :
| - Vous devez avoir conclu une entente écrite (offre d’achat) pour acheter ou construire une habitation admissible. L’entente peut être avec un constructeur de bâtiment, un entrepreneur, avec un agent d’immeuble ou un vendeur privé. L’obtention d’une hypothèque préautorisée n’est pas une entente écrite. |
| - Vous avez l’intention d’occuper l’habitation admissible comme lieu principal de résidence. |
| - Vous devez avoir entièrement payé votre solde remboursable du RAP le 1er janvier de l’année du retrait (Si vous aviez déjà fait la stratégie). |
| - Ni vous ni votre époux ou conjoint de fait n’étiez propriétaire de l’habitation admissible plus de 30 jours avant le retrait. |
| - Vous êtes un résident du Canada. |
| - Vous devez avoir acheté ou construit l’habitation admissible avant le 1er octobre de l’année qui suit l’année de vos retraits. |
| - Avoir des REER, ou la capacité d’en avoir. Vous pouvez voir le montant auquel vous avez droit sur votre avis de cotisation. (Grosso modo, c’est 18% de votre revenu d’emploi chaque année avec un maximum de 22 000$ en 2010. On peut additionner les droits inutilisés.) |
La stratégie :
Pour ceux qui ont déjà des REER, ils peuvent les retirer en franchise d’impôt (sans payer d’impôt) et utiliser le montant comme mise de fonds pour la maison ou le condo.
Ceux qui n’ont pas de REER (et même ceux qui en ont) peuvent emprunter 25 000$ pour l’investir dans leur REER et obtenir un remboursement d’impôt selon leur taux marginal d’impôt. Par exemple, si c’est 40%, le remboursement sera de 40% X 25 000$ = 10 000$. Ensuite, grâce au RAP, vous pouvez retirez, sans payer d’impôt, le 25 000$ que vous avez investi dans les REER, et rembourser votre prêt. Il vous reste 10 000$ comme mise de fonds pour votre achat!
Voici la procédure détaillée :
| 1 | Emprunt personnel de 25 000$ maximum si vos droits de cotisation inutilisés le permettent. (Voir avis de cotisation) |
| 2 | L’achat d’un REER au même montant. |
| 3 | Paiement des frais d’emprunt (dépend des institutions financières, mais environ 300$). |
| 4 | Vous recevez un T-4 REER qui vous permet de déduire le 25 000$ de vos revenus sur votre impôt. |
| 5 | 90 jours plus tard, vous encaissez le REER sans payer d’impôt (RAP) et avec le montant, vous remboursez l’emprunt. |
| 6 | Vous utilisez le T-4 REER lorsque vous faites vos impôts et vous recevrez un important retour d’impôt pour votre achat. |
Ce tableau devrait certainement vous permettre de mieux visualiser le fonctionnement :
Très important :
J’en ai parlé un peu au début de l’article, mais la stratégie crée certaines obligations qui sont très importantes à remplir pour que le tout reste à votre avantage. Vous devez racheter des REER pour un minimum de 1/15 du montant qui a servi au RAP par année, et ce pendant 15 ans. Pour utiliser les mêmes chiffres que précédemment, vous devez réinvestir 25 000$ dans vos REER sur 15 ans. C’est un montant de 1 666,67$ par année ou 138,89$ par mois. Considérant que cela vous force à épargner, c’est une obligation qui est assez positive.
Cependant, il faut garder en tête que votre obligation est considérée comme une dette fiscale qui ne s’efface pas au décès et qui, même en cas d’invalidité, doit être respectée. Il s’agit de prendre la dette en considération dans le calcul des besoins d’assurance vie et invalidité et vous serez protégés.
Il y a des produits fait sur mesure pour se genre de stratégie. L’emprunt demeure uniquement virtuel et il y a seulement les frais à payer. Vous recevez le T-4 REER et le tour est joué.
N’hésitez-pas à communiquer avec nous pour plus de détails. L’AvantageCourtier.ca vous référera à un professionnel compétent et accrédité qui offre des services gratuits dans votre région.
Vous obtiendrez même un double suivi afin d’assurer le succès de vos démarches.
Représentant Autonome Courtier Hypothécaire (Numéro de titulaire F3348) Conseiller en sécurité financière et représentant en épargne collective (Numéro de certificat 176279) Cellulaire : 514-663-1458 Courriel : simonfichault @ videotron.ca
#1 by fbreault on 5 novembre 2010 - 21 h 07 min
Intéressant comme stratégie
#2 by Marie on 1 mars 2011 - 23 h 40 min
Bonjour, j’ai justement fais affaire avec une cie de service financier pour effectuer un emprunt virtuel afin d’avoir une mise de fond pour l’achat d’une maison…nous payons des frais d’environ 300$ et il vont deposer le montant quon a droit de cotiser (avis de cotisation) dans un reer afin d’avoir un retour d’Impôt pour la mise de fond..par la suite ils vont repayer l’emprunt pour nous..on me dit que je n’ai pas a repayer le reer sur 15 ans..? vais-je avoir une dette au gouvernement? ou autre…ou on me donne vraiment un tel retour d’impot sans conséquences apparentes??
#3 by avantagecourtier on 2 mars 2011 - 8 h 51 min
Ce que vous me décrivez est effectivement un RAP (fait virtuellement). Vous avez donc l’obligation de rembourser le montant «Raper» sur 15 ans et le premier paiement doit débuter 2 ans après le RAP. Si vous décidez de ne pas faire de remboursement, à chaque année, vous aurez 1/15 du montant ajouté à votre revenu. Vous paierez donc un impôt sur ce montant. Exemple :
Le RAP à rembourser = 15 000$
Dans 2 ans le paiement annuel = 1 000$ (15 000 / 15)
Montant ajouté au revenu = 1 000$
Taux d’impôt marginal = 40%
Impôt supplémentaire à payer = 400$
Au lieu d’économiser 1 000$ en REER pour obtenir des rendements à l’abri de l’impôt jusqu’à la retraite, vous devez payer 400$ supplémentaire en impôt (dans mon exemple).
Voir : http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvdls/tpcs/rrsp-reer/hbp-rap/rpymnts/menu-fra.html
#4 by Gen on 6 mars 2011 - 19 h 33 min
Bonjour,
Mon courtier hypothécaire me dit que la condition d’admissibilité au RAP qui dit que les REER doivent rester un minimum de 90 jours dans notre REER n’est pas obligatoire… Selon lui, le fait de sortir ses REER dans le cadre d’un RAP après 62 jours est possible. J’ai essayé de trouver plus d’infos là-dessus sur internet mais sans succès… Avez-vous déjà entendu parler de cela?
Merci
#5 by avantagecourtier on 9 mars 2011 - 14 h 05 min
Je crois qu’il y a une erreur car la loi est très claire à ce sujet. Voici une précision qui pourrait vous éclairer :
La loi empêche le particulier de bénéficier d’une déduction d’impôt pour les contributions versées à un REER moins de 90 jours avant le retrait des fonds. Par contre, lors du retrait d’une somme à un REER, on considère en premier lieu les sommes investies antérieurement ainsi que les gains obtenus. En clair, si vous avez déjà 25 000$ dans vos REER, que vous cotisez un autre 25 000$ et qu’ensuite (moins de 90 jours après) vous retirez ce même montant pour le RAP, la règle des 90 jours n’aura aucune incidence sur la situation. Le retrait sera considéré être fait sur les 25 000$ investis antérieurement. Pour éviter l’impact de cette règle, il s’agit de ne pas retirer un montant supérieur au solde de votre REER 90 jours avant ledit retrait.
http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvdls/tpcs/rrsp-reer/hbp-rap/cndtns/menu-fra.html
#6 by Jo on 28 avril 2011 - 19 h 43 min
Bonjour, bel article pour nous aider à comprendre. Pour ma part, j’ai une question sur ma situation. On désire acheter vers mars 2012. J’ai déjà »rapper » il y a plus de 5 ans, je sais que je dois rembourser mon premier rap au maximum le 1er janvier 2012. Ensuite, j’ai déjà 5000$ en reer que je voulais utiliser et je peux aller chercher le maximum de 25000$ de reer qui devrait selon votre calcul me rapporter un 10 000$ en retour d’impôt. Est-ce que je peux combiner les deux? C’est à dire sortir mon 5000$ et de plus prendre 25 000$ en reer qui me rapporteront 10 000$ en retour d’impôt?
Merci beaucoup
#7 by avantagecourtier on 29 avril 2011 - 8 h 18 min
Bonjour, merci pour le commentaire. Premièrement, vous devez avoir des droit de cotisation REER assez élevés pour la stratégie. Ensuite, le montant maximum pour le RAP (pour une personne) est de 25 000$, donc vous ne pourriez pas combiner 5 000$ + 25 000$. Vous pourriez combiner 20 000$ + le 5 000$ ou, si vous avez une conjointe, combiner vos droits de RAP à tous les deux (50 000$). Exemple : Vous combinez 20 000$ + 5 000$ et votre conjointe RAP 25 000$. Il y a plusieurs possibilités. J’aimerais souligner que dans mon article, je n’écris pas que tout le monde reçoit 10 000$ de retour d’impôt. J’écris que ce retour d’impôt dépend du taux marginal d’imposition de chacun et j’inscris un exemple pour quelqu’un qui a un taux marginal de 40%. N’oubliez-pas également que l’imposition fonctionne par palier au Québec.
#8 by Jo on 30 avril 2011 - 9 h 06 min
merci pour la réponse rapide. Dison que c’est difficile d’avoir les mêmes versions de partout, on dirait que bien des gens ne connaisse pas bien le programme »RAP ». Vous etes le premier qui répond bien à mes questions. J’ai encore une petite question. Comme je vous disais, j’ai 5000$ déjà dans un compte reer et pour le mamimum pour 2011 que je peux mettre en reer est 33 000$, je suis imposé à 38.4%. Donc si je comprend bien, vu que je veux sortir le 5000$ que j’ai en reer dans un compte sans payer d’impôt, je ne peux pas aller chercher le maximum de 25 000 et pour le restant je peux simplement »rapper » 20 000$ que je devrai par la suite rembourser au gouvernement, ce qui devrait me donner un retour d’impôt. Donc le montant que j’aurai est bien mon 5000$ initial + mon retour d’impôt?
J’aurais bien aimé que ma conjointe puisse »rapper » au maximum aussi mais elle peut simplement »rapper » de 10 000$, elle en a pas assez d’accumulé.
Merci encore!
#9 by avantagecourtier on 30 avril 2011 - 9 h 37 min
Je crois que vous avez bien compris, mais je reformule pour être certain. Vous avez assez de droit de cotisation REER. Vous pouvez donc «raper» votre 5 000$ + un 20 000$ (stratégie). Ce qui vous donnera 5 000$ + votre retour d’impôt. Vous devrez ensuite rembourser dans VOS propres REER le 25 000$ sur 15 ans, donc environ 1660$ par année. Si vous aviez déjà 25 000$ de REER et vouliez le «raper», vous devriez aussi rembourser dans VOS propres REER le montant sur 15 ans. (Astuce : Il peut être avantageux de conserver votre 5 000$ et utiliser 25 000$ pour la stratégie. Cela dépend de la situation évidemment)
2 notes importantes :
Votre cote de crédit doit être relativement bonne pour que votre retour d’impôt RAP soit accepté comme mise de fonds (unique) de 5%. Habituellement, la cote doit être d’un minimum de 650.
Le retour d’impôt est calculé par palier. Par exemple, pour une revenu brut de 60 000$, le taux marginal est de 38,4%. À partir de 40 000$ le taux change à 32,5%. Si le montant REER à déduire est de 25 000$, on économise 38,4% sur les premiers 20 000$ et 32,5% sur les 5 000$ suivant. (chiffres approximatifs 2009) http://www.cqff.com/tapis_de_souris/tapis2009.htm
#10 by Jo on 30 avril 2011 - 18 h 36 min
ahhh ok! parfait je commence à bien comprendre après des heures de lecture, mais je croyais que je devais obligatoirement sortir mon 5000 que j’ai déjà avant d’utiliser le montant que j’ai droit au rap.
merci encore!
#11 by avantagecourtier on 2 mai 2011 - 7 h 36 min
Ça me fait plaisir.
Effectivement, ce n’est pas obligatoire de sortir le 5000$ avant.
Bonne journée
#12 by Isabelle on 28 juin 2011 - 10 h 32 min
À mon tour de poser une question! Je comprend bien l’essence du RAP, mais ma question est la suivante:
Lorsque vient le temps de donner la mise de fond, j’utilise mon retour d’impôt. Alors en plus de compter les 3 mois (temps d’attente pour le REER) pour être en mesure de « rapper », est-ce que je dois en plus attendre mon retour d’impôts l’an prochain (2012) pour être en mesure de donner ma mise de fond? J’aimerais acheter une maison avant mai 2012, mais je ne sais pas quand serait le moment optimale pour aller faire mon emprunt virtuelle pour rapper sans dépasser la limite de 90 jours. En plus, pour finaliser le RAP, n’est-il pas nécessaire d’avoir entre les mains une offre d’achat?
Bref, c’est mélangeant pour moi de savoir quand emprunter pour mon RAP et quand faire une offre d’achat puis quand finalement donner ma mise de fond.
Merci,
Isabelle
#13 by avantagecourtier on 4 juillet 2011 - 10 h 17 min
Bonjour,
Je suis désolé pour le délai, je suis parti en vacance à la dernière minute la semaine dernière. Je n’avais plus de connexion avec la civilisation (pas d’internet ni de cellulaire)…
Effectivement, une des conditions d’admissibilité au RAP est l’entente écrite pour un achat. Voici le lien des conditions d’admissibilité (avant, pendant et après le retrait) : http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvdls/tpcs/rrsp-reer/hbp-rap/cndtns/menu-fra.html.
En résumé :
Avant de faire le retrait du REER, vous devez avoir une entente écrite pour l’achat. Idéalement, vous devez donc débuter la procédure du RAP virtuel 90 jours avant (emprunt et investissement du montant dans les REER). Si vous voulez utiliser une mise de fonds accumulée avec votre retour d’impôt, vous devez l’obtenir avant de terminer la demande de prêt hypothécaire (entre la signature de l’entente d’achat et le déménagement). Sinon, plusieurs banques acceptent la mise de fonds non traditionnelle qu’est le retour d’impôt RAP. Les conditions sont différentes selon les banques. Elles peuvent accepter de débourser le prêt avant d’obtenir la mise de fonds…
Voir le premier paragraphe de cet article : http://lavantagecourtier.ca/2010/11/09/precisions-additionnelles-sur-la-strategie-du-rap/
J’espère vous avoir éclairé, n’hésitez-pas à communiquer avec moi si vous avez besoin d’aide dans vos démarches.
#14 by vero on 18 mars 2012 - 3 h 21 min
Bonjour jai une question semblable au autres mais , jaimerais savoir mon conjoint veux acheter la maison de son pere mais veux prendre un rap pour la mise de fond . quand doit-ont emprunter pour acheter des reer? a quel moment de lannee? il aimerais lacheter cette annee 2012 mais je croix que la date limite est dejas passer nous somme le 18 mars. doit -il attendre a fevrier 2013 pour emprunter pour les reer? ou 90 jours avant le 29 fevrier ? je suis perdu . svp je vous demande votre aide pour bien comprendre?? merci a lavance .
#15 by AvantageCourtier on 21 mars 2012 - 12 h 21 min
Bonjour Vero,
La date limite était le 29 février pour prendre des REER et les déduires sur votre rapport d’impôt actuel (2011). Donc pour la stratégie, il faudrait attendre à l’année prochaine pour pouvoir prendre le retour d’impôt comme mise de fonds.
Si votre conjoint a déjà des REER, il peut «Rapper» même si nous sommes passé le 29 février.
Pour ce genre de question, c’est parfois plus facile par téléphone, alors n’hésitez-pas à communiquer avec moi.
Merci!